Для ипотеки в современном отечественном гражданском праве характерна особенность, обусловленная необходимостью решения прежде всего национальной проблемы, уже много лет фигурирующей под лозунгом обеспечения доступного жилья, - необходимость регламентации отношений, связанных с приобретением недвижимости в кредит, то есть отношений, при которых на момент возникновения основного обязательства из договора займа или кредитного договора у должника по этому личному основному обязательству отсутствует право личной собственности на вещный предмет ипотеки. По существу, ипотека имеющейся недвижимости в "классическом" варианте договорной ипотеки не только в правоотношениях с участием физических лиц, но и в правоотношениях с участием юридических лиц на данном этапе востребована в наименьшей степени.
Цель ипотеки как разновидности залога - в установлении отношений реального кредита, то есть наличии обеспечения при возникновении основного личного обязательства. Договорная ипотека не приспособлена для правоотношений ипотечного кредитования под залог приобретаемой недвижимости. Попытка устранения этого противоречия привела к возникновению совершенно не обоснованных ни с точки зрения теории, ни с точки зрения практики конструкций, например трехстороннего договора купли-продажи и ипотеки, а также к теоретически необоснованным, но реализованным в законодательстве попыткам определить момент возникновения ипотеки "как обременения", отличного от момента возникновения ипотеки как залога недвижимости, а также теоретически необоснованным конструкциям возникновения договорной ипотеки после возникновения обязательства в силу закона по одному и тому же договору.
